Об'єкт нерухомості є самочинним будівництвом, якщо збудований на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без дозвільних документів або з порушенням будівельних норм. Державна реєстрація права власності чи рішення третейського суду не змінюють правового режиму самочинного будівництва. Власник земельної ділянки має право вимагати знесення самочинно збудованого об'єкта за рахунок особи, яка здійснила будівництво, якщо не надавав згоди на будівництво. Особа без речового права на земельну ділянку не може набути права власності на розташовані на ній об'єкти нерухомості.  

Такий висновок зробила колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.

На земельній ділянці комунальної власності, яка розташована в межах прибережної захисної смуги річки Либідь, зведено об’єкт дорожнього сервісу (автомийка та шиномонтаж). При цьому міська рада не приймала рішень щодо її передачі у власність або користування будь-яким особам, а дозвільних документів на виконання будівельних робіт немає. Первинна реєстрація права власності на спірний об’єкт була здійснена на підставі рішення третейського суду, після чого нерухомість неодноразово відчужувалася та згодом була придбана відповідачем.

Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили, скасували державну реєстрацію права власності й зобов’язали знести спірну будівлю.

Переглядаючи справу, КГС ВС зазначив, що відповідно до ст. 376 ЦК України об’єкт нерухомості є самочинним будівництвом, якщо його зведено на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, або без відповідного документа на виконання будівельних робіт, чи з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об’єкт нерухомого майна самочинним будівництвом.

КГС ВС наголосив, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, це лише офіційне засвідчення набутого особою права власності. Водночас реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює його правового режиму як самочинного.

Крім того, рішення третейського суду не може бути підставою виникнення права власності на об’єкт нерухомості, збудований на земельній ділянці, що належить територіальній громаді та розташований у прибережній захисній смузі, на яку поширюється особливий порядок використання.

З урахуванням установлених обставин Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про те, що розміщення самочинно збудованого об’єкта на земельній ділянці водного фонду порушує права власника земельної ділянки, а тому такий об’єкт підлягає знесенню.

Постанова КГС ВС від 10 лютого 2026 року у справі № 910/7133/25 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/134196917.

Верховний Суд